“Đóng băng” thị trường bất động sản khó xảy ra
Đó là nhận định của những chuyên gia, các doanh nghiệp bất động sản và đại diện cơ quan quản lý tại Hội thảo “Chu kỳ khủng hoảng và thời cơ đầu tư bất động sản” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng nay 18.7 tại TPHCM.
Ông Nguyễn Ngọc Toàn – Phó tổng biên tập Báo Thanh Niên nhận xét, sau một thời gian nâng cao nóng, thị trường bất động sản đã chững lại. Tại những điểm nóng như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong, giá bất động sản đã giảm. Những điểm nóng về tăng giá ở 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM giao tiếp cũng đã hãm phanh. Đã 4 thập kỷ trôi qua, cứ 10 năm một lần nền kinh tế lại trải qua 1 cuộc khủng hoảng, đó là vào năm 1979, 1989, 1999, 2009. Năm 2019 là đúng chu kỳ 10 năm đã diễn ra suốt 5 thập kỷ qua. Các nhà đầu tư, người tậu nhà đang căng mình chờ đợi nghe ngóng và cảnh giác trước thời khắc bản lề của chu kỳ khủng hoảng.
Nhiều quan điểm đóng góp tại hội thảo sáng 18.7
“Vậy thị trường bất động sản sẽ như thế nào ở nửa cuối năm bản lề của chu kỳ này? Cung cầu trên thị trường ra sao? Có cần ứng dụng chiến thuật “tham lam lúc thị trường sợ hãi” của nhà đầu tư nhân tài Warren Buffett để sắm bất động sản dịp cuối năm hay không?”, ông Nguyễn Ngọc Toàn đặt vấn đề.
Cơn sốt đã hạ nhiệt
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phát biểu tại hội thảo
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – phân tích sâu hơn: Có hai phân khúc đã sở hữu hiện tượng sốt là đất nền và condotel, trong ấy giá đất nền còn “nóng” hơn trong năm 2017. Tuy nhiên, bây giờ cơn sốt ảo đất nền về cơ bản được kiểm soát, kể cả ở những đặc khu hay khu vùng ven của TP.HCM. Thế nhưng giá đất vẫn được neo giữ ở mức cao vì nhà đầu tư kỳ vọng sẽ sở hữu người tậu lại. Tuy nhiên việc này sẽ không thể kéo dài vì sức chịu cất với hạn do rộng rãi người chọn dùng vốn vay.
Ông Châu nhấn mạnh: Bong bóng bất động sản chỉ xảy ra khi hội đủ một số điều kiện. Thứ nhất là kinh tế lớn mạnh nóng, dễ kiếm tiền và ai cũng muốn tậu nơi trú ẩn cho đồng bạc của mình. Nhưng kinh tế thế giới hiện tại ko nóng và kinh tế của Việt Nam đang trong công đoạn phục hồi. Tăng trưởng tín dụng 2017 chỉ hơn 6% trong lúc 2009 tăng sắp 9%. Thứ hai là mang sự buông lỏng về chính sách tín dụng. Trong đợt khủng hoảng 2006 – 2007, nâng cao trưởng tín dụng của Việt Nam lên 37,8%. Hiện nay ko sở hữu chuyện buông lỏng tín dụng, ko sở hữu chuyện nhà băng cho vay dưới chuẩn. Thứ ba là lệch pha cung cầu là mang nhưng chưa đến mức độ phá vỡ sự cân bằng trên thị trường bất động sản. Thứ tư, có sự gia nâng cao của nhà đầu tư đồ vật cấp và đầu cơ, thậm chí 80-90% là những nhà đầu tư mua đi bán lại ở phân khúc đất nền và condotel nhưng cũng chưa đủ để tạo phải bong bóng thị trường bất động sản.
“Nhà nước đã đưa ra các công cụ điều chỉnh thị trường cực kỳ rõ. Vì vậy ko thể có bong bóng xảy ra. Bản thân Nhà nước, nhà băng, người tiêu dùng đều hợp lý hơn. Vì vậy ko thể sở hữu bong bóng bất động sản trong năm 2018. Và có sự điều hành của Chính phủ hiện nay cũng chưa mang bong bóng bất động sản trong năm 2019”, ông Lê Hoàng Châu khẳng định.
Xu hướng vẫn ổn định
Ông Phan Trường Sơn – Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP.HCM
Đồng quan điểm, ông Phan Trường Sơn – Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng TP.HCM thông báo thêm: nguồn cung nhà ở đề cập chung trong nửa đầu năm nay đều phải chăng hơn so mang cộng kỳ năm trước. Cụ thể có sắp 4.000 căn nhà cao cấp so với sắp 5.200 căn nhà cao cấp trong cộng kỳ năm trước; nhà ở phân khúc trung cấp là 3.700 căn so mang hơn 5.000 căn cùng kỳ năm trước và nhà ở phân khúc bình dân là 1.914 căn so với năm ngoái là 6.200 căn. Thị trường vẫn khá ổn định. Việc sốt đất nền diễn ra ở những quận huyện ven như quận 9, Thủ Đức… cốt yếu do hạ tầng giao thông tăng trưởng mạnh. Các dự án được dần hoàn thiện như tuyến metro, cao tốc Long Thành Dầu Giây, phi trường Long Thành, cầu Cát Lái, những tuyến đường vành đai hay mở rộng quốc lộ 13…
Ông Sơn nhấn mạnh: Giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian, theo tiến độ dự án và hoàn thiện cơ sở hạ tầng là thích hợp nhưng chừng độ nâng cao vừa buộc phải ở 5% trở lại. Còn tăng quá mạnh thì kêu sốt ảo là đúng. “Tôi cũng đồng quan điểm là siêu khó xảy ra bong bóng bất động sản. Hiện nay nguồn cung nhà ở ra thị trường đã sụt giảm lúc nhu cầu giảm vì bản thân các công ty cũng khảo sát thị trường kỹ khi đưa ra dự án”- ông Sơn nhấn mạnh.
Tương tự, ông Huỳnh Thái Ngọc – Phó trưởng phòng Kế hoạch, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng: Đến năm 2020 1 số chỉ tiêu tiêu dùng đất của TP.HCM sẽ có các bước phát triển nhảy vọt. Cụ thể như đô thị sẽ chuyển hơn 26.000 ha đất nông nghiệp thành phi nông nghiệp. Trong đó nổi bật là đất khu công nghiệp khoảng 3.500 ha sẽ tăng lên 6.000 ha; Đất ở sẽ tăng đến 7.321 ha và đây là một con số lớn trong khi quá trình 2010 – 2015 chỉ khoảng 3.000 ha. Đất ở đô thị sẽ chiếm tỷ lệ to khoảng 4.500 ha và còn lại là đất ở nông thôn. TP.HCM sẽ bạo dạn cho chuyển đổi dùng đất sẽ đạt được phổ biến mục đích như an sinh xã hội ở các quận ven ngoại ô để tránh tình trạng xây dựng trái phép xảy ra trong thời kì trước. Bên cạnh đó, một số thủ tục hành chính thúc đẩy về đất đai, xây dựng cũng đã rút ngắn. Chẳng hạn thủ tục đăng ký quyền mang nhà gắn liền sở hữu đất chỉ còn 15 ngày so có thời gian 57 ngày trước đó, góp phần nhanh đưa sản phẩm vào thị trường hay tạo điều kiện nhu cầu chuyển nhượng.
Về phía Ngân hàng Nhà nước, ông Nguyễn Đức Lệnh – Trưởng phòng Tổng hợp Ngân hàng Nhà nước TP.HCM – cho biết tốc độ tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm trên địa bàn thành phố đạt 7,5% trong khi cả nước nâng cao 7,8%. Trong đó, cơ cấu tín dụng trung dài hạn chiếm 53%, còn lại là cho vay ngắn hạn. Dư nợ cho vay bất động của các ngân hàng trên địa bàn chiếm 10% tổng tín dụng trong lúc cả nước, tỷ lệ này chiếm từ 7-8%. Đây là tỷ lệ nằm trong ngưỡng an toàn theo kiểm tra của phổ biến chuyên gia. Trong thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện giảm tăng trưởng tín dụng nhưng căn bản vẫn hỗ trợ nền kinh tế phát triển. Việc khuyến nghị những nhà băng kiểm soát tín dụng vào bất động sản không những giúp nhà băng lớn mạnh vững bền mặc cả thị trường bất động sản cũng ổn định.
Hay câu chuyện tỷ giá đang “hot” nhưng khác với trước vì chi tiết vàng đã bị dòng bỏ và tỷ giá hiện chính yếu biến động do yếu tố khách quan từ thị trường thế giới. Việc điều chỉnh giả dụ có là phải thiết để tương trợ cho xuất khẩu và vẫn nằm trong kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước. Thị trường bất động sản nâng cao trưởng thấp cũng tương trợ ngân hàng xử lý nợ xấu thuận tiện hơn. Tuy nhiên thị trường bất động sản với nâng cao trưởng hay ko còn phụ thuộc vào doanh nghiệp vì vốn tín dụng chỉ hỗ trợ trong ngắn hạn.
Bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn nhất
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land
Ở góc độ các siêu thị trực tiếp hoạt động trên thị trường, bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land nhấn mạnh: Bất động sản là nhu cầu cần thiết của người dân và vẫn tăng đều mỗi năm. Hiện nay doanh nghiệp này ko có định nghĩa bong bóng hay khủng hoảng hay là đóng băng mà chỉ sở hữu trầm lắng so sở hữu trước. Bản thân nhà hàng này đã hoàn thành được 70% kế hoạch buôn bán cả năm chỉ sau 6 tháng. Trên thực tế, nguồn cung luôn thiếu so sở hữu cầu, cung chỉ mới đáp ứng khoảng 10-15% nhu cầu. Cho dù trong thời khắc gần đây thay đổi về cơ cấu sản phẩm nhưng đa số vẫn hội tụ ở các thành phố lớn. Vì vậy vấn đề nan giải là làm cho sao giảm được giá tiền đầu vào. Hiện nhu cầu người sử dụng càng gia tăng, không chỉ là căn nhà mà là môi trường sống. Điều này đòi hỏi công ty nên đầu tư cho cảnh quan, luôn tiện ích bên cạnh như trường học, bệnh viện và mang thể chiếm tới 40-50% giá thành sản phẩm. Ví dụ Khu thành phố Vạn Phúc city quy mô 198 ha sở hữu sự đầu tư dài hạn, triển khai trong thời gian 10 – 20 năm phải những sự biến động thay đổi chính sách sẽ thúc đẩy tới nhà đầu tư.
“Qua tiếp xúc mang những nhà đầu tư nước ngoài, họ cũng tỏ ra tin tưởng vào kinh tế, môi trường đầu tư của Việt Nam và quan tâm đến đầu tư vào những dự án bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. Những chủ đầu tư uy tín, cung cấp sản phẩm chất lượng đáp ứng nhu cầu vẫn luôn cần sự ổn định về các chính sách vĩ mô. Chẳng hạn giảm mức giá về thời kì triển khai là điều quan yếu để kéo giảm tầm giá mức giá sản phẩm đầu ra”, bà Nguyễn Thị Thanh Hương nói.
Ông Hoàng Đức Khương – Giám đốc đối ngoại Tập đoàn An Gia chia sẻ: Căn cứ vào dự đoán của các cơ quan chuyên môn, thị trường và đánh giá bằng sự kinh nghiệm của doanh nghiệp, cho đến nay bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn, hấp dẫn. Ví dụ đầu tháng 8, doanh nghiệp tung ra thị trường dự án Sky89 có giá bán 38 – 42 triệu đồng/m2 và mang lượng đặt chỗ khả quan.
“Chúng tôi thấy thị trường vẫn còn tiềm năng. Chúng tôi cũng đã tiếp đón phổ biến nhà đầu tư nước ko kể và họ vẫn sử dụng rộng rãi tới thị trường Việt Nam. Cuối năm nay chúng tôi sẽ công bố việc cộng tác sở hữu 1 quỹ đầu tư Standard Charter sẽ cộng đồng hành tăng trưởng thị trường. Chúng tôi cũng ko nghĩ sẽ với bong bóng xảy ra trên thị trường”, ông Trần Đức Khương nói.
Đồng quan điểm, ông Trần Tựu – Phó giám đốc điều hành Tập đoàn Hưng Thịnh nhận định, thời khắc này chính sách điều hành kinh tế vĩ mô của Việt Nam đều ổn định. Việc khủng hoảng xảy ra ở phân khúc nào cần nên được xem xét và đánh giá chính xác. Việc khủng hoảng cục bộ đất nền là với nhưng diễn ra ở khuôn khổ nào? Chỉ số ở 1 số địa phương sẽ xây dựng thương hiệu đặc khu và 1 số khu vực vùng ven. Tuy nhiên các chính sách can thiệp trong thời kì gần đây hơi kịp thời, giả dụ ko thì đến nay ko biết chuyện gì xảy ra. Vì vậy ông cho rằng, siêu thị và nhà đầu tư ko quá lo lắng lúc chính sách kiểm soát được thực hiện kịp thời, tỷ lệ cho vay đối mang bất động sản cũng ở mức vừa phải.
Theo Báo Thanh Niên
